همان طور که در ایران برای خرید ملک هزینه های جانبی را باید برای انتقال سند، عوارض شهرداری، هزینه های دفترخانه، کمیسیون بنگاه و سایر موارد مربوط به نقل و انتقال ملک پرداخت کنیم، در کشور ترکیه هم وقتی به عنوان یک سرمایه گذار خارجی ملکی را میخریم، یک سری هزینه های جانبی را پیش رو داریم.
ولی با توجه به اینکه ملک سند دست دوم می خریم یا سند صفر از سازنده (ملک در حال ساخت یا ملک آماده تحویل، فرقی نمی کند)، شرایط خرید و هزینههای جانبی تفاوت خواهد داشت. به عنوان نمونه، برای خرید ملک از سازنده هزینه کمیسیون نداریم، ولی برای خرید ملک سند دست دوم این هزینه را باید پرداخت کنیم.
مواردی وجود داشته که افراد سودجو از عدم اطلاع سرمایه گذاران سوء استفاده کرده و مثلا از افرادی که ملک نوساز خریده اند، حق کمیسیون دریافت کرده اند! برای اینکه به این روشها مورد سو استفاده قرار نگیرید یا به دلیل عدم آگاهی از هزینه های جانبی، در زمان خرید با کمبود بودجه مواجه نشوید، باید هزینه های جانبی خرید ملک در استانبول را بدانید. ما در این مقاله تلاش کردیم در قالب یک مشاوره تخصصی و شفاف، این هزینهها را توضیح دهیم.
هزینه جانبی در خرید از پروژه و سازنده (ملک نوساز)
برای خرید ملک در استانبول به 2 روش می توانید اقدام کنید؛ خرید ملک نوساز و خرید ملک دست دوم. فرآیند خرید ملک و قیمت ملک در ترکیه با توجه به اینکه ملک نوساز آماده تحویل یا ملک در پروژه در حال ساخت خرید می‌کنید یا یک ملک دست دوم می‌خرید، متفاوت است. برای شروع، ابتدا خرید از پروژه‌های نوساز را بررسی می‌کنیم.
خرید از پروژه‌های نوساز به دلیل امکانات مدرن و شرایط پرداخت منعطف، گزینه محبوبی است. با این حال، لیستی از هزینهها وجود دارد که باید به دقت در نظر گرفته شوند:
- هزینه انتقال سند (Tapu Harcı)
این هزینه رسماً ۴ درصد از ارزش اعلام شده ملک در سند است. نکته مهم در اینجا «استراتژی فروش سازنده» است. برخی از شرکت‌های سازنده برای جذاب‌تر کردن پیشنهاد خود، بخشی یا تمام این هزینه را به عنوان تخفیف تقبل می‌کنند. بنابراین، این مبلغ می‌تواند برای خریدار از صفر تا ۴ درصد متغیر باشد. این مبلغ در روز انتقال سند در اداره اسناد (Tapu Dairesi) باید پرداخت شود.
- هزینه خدمات دولتی (Döner Sermaye)
این هزینه که به اداره اسناد پرداخت می‌شود، برای پوشش هزینههای عملیاتی این اداره است. از تاریخ ۳۰ آوریل ۲۰۲۵، دولت ترکیه این مبلغ را افزایش داده است و اکنون تقریباً معادل ۳ درصد از ارزش ثبتی ملک در سند است.
- مالیات بر ارزش افزوده (KDV)
برای املاک مسکونی نوساز کمتر از 150 متر، این مالیات معمولاً ۱ درصد از ارزش ملک است. این نرخ برای واحدهای تجاری یا املاک لوکس بالای 150 متر، 20 درصد است. البته دولت ترکیه برای تشویق سرمایه گذاران خارجی، به املاکی که شامل 20 درصد مالیات هستند، معافیت مالیاتی می دهد و این افراد فقط باید 1 درصد مالیات پرداخت کنند.
این معافیت مالیاتی شامل افرادی است که تا به حال اقامت (هر نوع اقامتی) یا شهروندی ترکیه را دریافت نکرده اند. بنابراین تا زمانی که اقامت یا تابعیت ترکیه را نگرفته اید، می توانید یک بار از این قانون استفاده کنید و شامل معافیت مالیاتی شوید.
- هزینه انشعابات (İskan ve Abonelikler)
پس از اتمام پروژه و دریافت مجوز پایان کار (İskan)، شما نیاز به اتصال کنتورهای آب، برق و گاز دارید. این هزینه بسته به پروژه، تعداد کنتورها و سیاست‌های شرکت‌های خدماتی متغیر است و می‌تواند مبلغ قابل توجهی را شامل شود.
- بیمه اجباری زلزله (DASK)
ترکیه کشوری زلزله‌خیز است و این بیمه برای تمام املاک اجباری است. هزینه آن سالیانه بوده و بر اساس متراژ و نوع سازه ملک محاسبه می‌شود. مبلغ آن معمولاً زیاد نیست، اما یک هزینه ضروری و تکرارشونده است.
- هزینه صندوق مدیریت ساختمان (Aidat Depozitosu)
بسیاری از پروژه‌ها در زمان تحویل واحد، مبلغی را به عنوان سپرده یا پیش پرداخت شارژ ماهیانه (Aidat) از شما دریافت می‌کنند تا هزینههای اولیه مدیریت ساختمان پوشش داده شود.
- هزینههای ترجمه و نوتر (Noter)
برای افراد خارجی، ترجمه رسمی پاسپورت و شناسنامه و تأیید آن در دفترخانه رسمی (نوتر) الزامی است. این هزینه در سال ۲۰۲۵ حدود ۳۰۰۰ لیر ترکیه تخمین زده می‌شود.
- هزینه قرارداد نوتر (در خرید اقساطی)
اگر ملک را به صورت اقساطی خریداری کنید و سند تا زمان تسویه کامل به نام شما منتقل نشود، یک «قرارداد تعهد فروش» (Satış Vaadi Sözleşmesi) در نوتر تنظیم می‌شود. این یکی از روشهای رایج و قانونی خرید ملک در استانبول به روش پیش فروش یا در حال ساخت است. هزینه این قرارداد به ارزش ملک بستگی دارد و اگر به زبان ترکی مسلط نباشید، هزینه مترجم رسمی نوتر نیز به آن اضافه خواهد شد.
- هزینه وکالت به سازنده
در شرایط خرید ملک از سازنده (اقساطی یا نقد)، برای اینکه سازنده بتواند مجوز پایان کار ملک را بگیرد، کارهای انتقال سند به نام مالک را انجام دهد و نیاز نباشد که تک تک مالکین به شهرداری بروند، وکالتی به نماینده شرکت سازنده داده می‌شود تا کارهای مربوط به شهرداری و سند را از طرف شما انجام دهد. این وکالت‌نامه نیز هزینههای دفتری خود را دارد.
هزینه جانبی در خرید ملک سند دست دوم (Resale)
حالا برویم سراغ خرید ملک دست دوم. ملک دست دوم ملکی است که قبلا حداقل یک بار خرید و فروش شده است. هزینههای جانبی این نوع ملکها عبارتند از:
- هزینه انتقال سند (Tapu Harcı)
در این حالت، پرداخت ۴ درصد کامل ارزش ملک ثبت شده در سند، به طور سنتی و قانونی بر عهده خریدار و فروشنده (هر کدام ۲ درصد) است. اما در عرف بازار ترکیه، معمولاً کل ۴ درصد توسط خریدار پرداخت می‌شود. این موضوع حتماً باید قبل از معامله شفاف‌سازی شود.
- هزینه خدمات دولتی (Döner Sermaye)
مشابه خرید از پروژه، این هزینه که حدوداً ۳ درصد ارزش ثبتی ملک است، باید توسط خریدار به اداره اسناد پرداخت شود.
- کمیسیون املاک (Emlak Komisyonu)
در خرید ملک دست دوم، معمولاً یک مشاور املاک واسطه معامله است. هزینه کمیسیون قانونی ۲ درصد از قیمت فروش به اضافه مالیات بر ارزش افزوده است که از هر یک از طرفین (خریدار و فروشنده) دریافت می‌شود.
- بیمه اجباری زلزله (DASK)
همانند ملک نوساز، این بیمه اجباری است و قبل از انتقال سند باید تهیه یا تمدید شود.
- هزینههای ترجمه و نوتر
ترجمه و تأیید مدارک هویتی شما با هزینه تقریبی ۳۰۰۰ لیر الزامی است.
- هزینه مترجم رسمی در اداره اسناد
اگر به زبان ترکی مسلط نیستید، حضور یک مترجم رسمی و قسم خورده در روز انتقال سند در اداره تاپو الزامی است. این مترجم توسط خود اداره تعیین می‌شود و طرفین معامله نمی‌توانند مترجم خود را بیاورند. هزینه این مترجم در سال ۲۰۲۵ حدود ۵۰۰۰ لیر است.
- هزینه درخواست انتقال سند
هزینه‌ای جزئی برای ثبت درخواست و انجام امور اداری در اداره اسناد وجود دارد که حدود ۳۰۰۰ لیر است.
سرمایه‌گذاری آگاهانه، کلید موفقیت شما برای خرید ملک در استانبول
به طور کلی هزینههای جانبی فقط بین ۵ تا ۱۰ درصد از ارزش ملک را شامل شوند و مبلغ زیادی نیست. فقط باید باید با توجه به نوع ملکی که خریداری می کنید، بدانید که موظف به پرداخت چه هزینه هایی هستید و چه هزینه های جانبی شامل شما نمی شود.
یک نکته مهم را هم فراموش نکنید! اگر هدف شما از خرید ملک در ترکیه، دریافت پاسپورت و شهروندی این کشور است، چه ملک نوساز بخرید چه ملک سند دست دوم، دریافت گزارش ارزیابی رسمی ملک از یک شرکت مورد تأیید دولت، اجباری است. این گزارش ارزش واقعی ملک را تعیین می‌کند و مبنای محاسبه هزینه انتقال سند قرار می‌گیرد. پس اگر می خواهید با خرید ملک پاسپورت بگیرید، هزینه گزارش ارزیابی رسمی ملک را هم در نظر داشته باشید.
در پایان توصیه ما به شما به عنوان یک خریدار هوشمند این است:
همیشه حداقل ۱۰ درصد بیشتر از قیمت خرید ملک را برای هزینههای جانبی در نظر بگیرید و از خدمات یک شرکت مشاوره املاک معتبر و با تجربه مانند هوم ترکی بهره‌مند شوید. یک مشاور خوب نه تنها به شما در یافتن ملک مناسب کمک می‌کند، بلکه شما را در تمام مراحل حقوقی و هزینه های جانبی که باید پرداخت کنید، راهنمایی کرده و از منافع مالی شما محافظت می‌کند.
